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(原创)一线地产工作者五年的深度思考对于房地产的认识论述汇总
发布时间:2020-03-29 18:19 来源:互联网 点击次数:

知识改变生命运动的方向,万事万物皆可相连,敬畏之心,人外有人,天外有天,求同存异,相互作用。

用三个月的深度学习写下这篇文章,这篇资料整理非常难;仅用微薄的理解能力,自我设问,寻找方法,找出问题的根,提供一些可以参考的文字。

时间的推移,人类社会不断进步,社会劳动力产出的财富越来越大。社会进化的脚步时时刻刻变化,变就是不变,赶上好时机可以用日新月异的形容。社会进步提高了财富的储存,辨别一个社会的产能物质换算方式也在不断变化。由实体变虚体,由虚体变实体,由物质变成数字一步步变化。社会进步和发展会时时刻刻面临新问题,当劳动力的产物无法用实体财富计算时就会产出虚拟经济(所谓的泡沫经济),高速发展的社会需要解决的经济问题就是财富换算的平衡(及实体财富和虚拟经济),虚拟经济非常有助于社会进步,放大生产者的产能,提高生产生活水平。高速发展必然催生虚拟经济,平衡实体经济和虚拟经济的天平需要一双无形的手。虚拟经济的衍生品一——房地产经济,这个孕育20年的大型经济体,将何去何从。以目前经济的平衡性,房地产经济将出现抛物线前进,螺旋式上升,不温不火是一种非常好归属,基本满足大部分人的利益。房地产将出现点状分布,点于点存在差异性,我们能做的就是在差异性中寻找有市场竞争力的那个点,正确找寻一个标点将在未来市场中就有很好的市场竞争力【现实的信息冲击着我们的视觉感以及价值观,要形成一套正确寻找标地的方法非常重要,寻找一个真正优质的标地不是简单看房,而是需要收据可关联的数据进行参考和分析,价值分析,资金成本分析,风险分析等等、、、、、、将收据的信息进行计算评估。将评估的期望值评估,时间性评估,风险评估值进行汇总,排出最理想状态和最差的结果,取中段可变量的结果。结果评估自我感觉达到预期的期望值可以就是行动】唯一能做的就是选择标地,仅此而已。买房看起来简单,其实并非那个简单,房地产一路高歌挺进将逐渐变成过去时,过往时间不可追寻,只能在当下认清形势,顺势而为。山雨欲来风满楼,黑云压城城欲摧,对于预购者而言,唯一在于的只剩下选择,选择好的地标将在未来的市场中拥有很好的竞争力,仅此而已。

如何认识房地产,这是一个高速发展的信息时代,对于信息的采集变的非常容易,获取信息的成本变的非常低廉。信息越多越容易产生错觉,如何有效的分析信息、处理信息、计算信息是信息时代非常有必要需要思考和学习的一门技能。只有正确将有用有价值的信息进行筛选并有效储存才能做一个明白人。一个真正的明白人不会睁眼瞎,一个真正的明白人将大大提高工作效率,明白人都能成为各行各业的精英。自己才是自己的专家,自己要对自己负责,睁眼瞎的人很容易听信假专家说,假砖家说的宏观经济政策、房地产政策、区域规划、像一瓶瓶的兴奋剂,兴奋剂充实着欲望,欲望将改变行走的方向。正确的方向加上一定的天时地利将行走的成功归功于专家说,熙熙攘攘皆为礼来礼往,人欲面前岂能独身。天时,地利,人和是一种发展的自然规律,现实中处处可见,细心观察就能找到规律,找到规律就能把握方向,方向正确远比盲目的努力更重要。历史文化之大智慧通万事万物,借用其中一小撮领悟,分享一些心得,让自己变成一个真正房地产明白人。

万事万物皆因阴阳变化,看的见的为阳,看不见的为阴。利好的阴转为利好的阳,人欲产生,不利的阴转为不利的阳,恐惧产生。(举例:优质学校的规划,地铁的规划,新区规划等,这些规划的落实和踏空将影响参与者的心态)。俯视者清晰仰视者模糊,俯视者高效办好事,仰视者低效可能办错事,俯视者计算能力强,看事物比较长远,仰视者对于时间处理分秒思考。有人看事物看清楚之后立马行动,(行动派)不争朝夕由阴向阳生,有人看事物老是看不清,看清楚之后又不行动,(停顿派)只争朝夕,有时可能连方向都错误了。世事无常没有绝对,站高一处看问题,只有方向正确,行走中遇到突发事情合理适当的调整,选择就会基本正确。中肯的一句话:切莫为美丽的阳迷住双眼,忘了阳下面的非常不好的阴,也不要为看起来不好的阳,忘了阳下面非常好的阴。阴阳变化,阳极变阴,阴极变阳,保持中道。守中道(人道)——能量流动的方向【点到为止】

大天时是最容易变化,最难计算也是最难掌握的,大部分人只是顺势而为,计算能力分析能力强的少部分人不仅顺势而为(大为)也能得逆势而为(逆势不可为,但是能规避风险,降低风险)。天时(红利)时到处都是专家,不得天时(红利)时才有真专家。小天时(平台搭建期)易于掌握,正确处理信息分析发展的时间和规律就能掌握小天时,切记捕风捉影。掌握小天时就能在未来的市场竞争力处于相对的优势,小天时(平台搭建期)将不断为房地产的价值加码,影响价格而不决定价格【点到为止】。

区域的发展将赋予每一块土地能量,能量的大小不一,动能的大小不一。现实中能接收到的地利信息相对非常多,地利信息容易让人产生共鸣,地利信息也是最不易被人防范的信息。扩大宣传的地利信息满天飞,【新区,特区,经济区】漫天齐放,地利利好信息不断,让人心潮澎湃,获利者享受饕鬄美食,失忆者承担风险(风险的转接者)。如何处理地利的正确好消息,并非关注的是规划利好的本身,而是用放大镜去放大规划的目的性,实用性,可控性。通过将信息往高处传递并思考计算就能更清晰的掌握发展的真正方向。比如这个项目上层建筑的支持度,信心度,开发度等,最主要是这个城市的城市承载量(经济,产业,人口,消费等)。将问题从上看到下就会清晰很多,就能避免成为风险的承担者。

社会发展离不开人,人的流动决定财富和信息的流动,掌握人的需求(地铁,教育,医疗,环境,消费习惯)等,了解人的期望就能抓住人流动的方向,掌握人流方向就能提高供求关系,提高转化率,转化率不定完全取决于价值,也有可能是人为的提升价值从而影响价格【只是一些个别案例,走正常路线一般不会错】。

一生二和二生四其实能量相等,只是基数不一样。好比有人认为5千的房价涨到1万比3万的房价涨到6万容易,现实中的计算方式确实是这样,但是3万的房价比5千的房价抗跌也是相对现实的,3万房价的地方可能配套好,经济好,人口密度大,市场活跃,供求大,抗风险可能更好,升值空间有能力更多【现实观,从现实出发,一切皆可以找到相关答案】,所以能量既然守恒就不能只看数还需要看理。

什么是地价估值:地价估值是一个包罗万象的汇总,度娘查不到是一种理解分析。地价估值也非简单的一除以一等于一,也不是楼面价市价等;地价估值源于区域地价的投入,投入之后的产出,从而形成区域发展内循环,内循环生态系统包括【经济发展指数,人口密度,人均收入和支出,民生配套,自然资源,公共配套】等。内循环是一个地方持续发展的动力,内循环吸引能量口,也是闭环空间。发展区域不断吸收能力并转化能量达到高速运转就能逐渐提高地价估值,地价估值将从源头影响地价和地上辅助物。

房地产价值体系构成我之前花了三年来研究这个话题,何为房地产价值体系构成,所有影响房地产价值因素的都可以统称房地产地价值体系构成。【在公众号《万理读楼》中有文章相对而言做了全面的整理汇总——房地产价值体系构成有两篇相关联的文章将房地产解剖】

房地产产品论:掌握房地产全面而相关的消息之后,就能把房地产的问题变成非常简单,房地产就是一个产品,了解产品的基本原理和构成,就能在同区域的产品中选择相对优势的物业。有人能开小公司,有人能开大公司,有人能开股份制公司,有人能开跨国公司,有人能开上市公司,计算能力和运作能力越强就能开更大的公司,外面的世界知之甚少看起来越大越好,重要在于方向正不正确【买房的区域选择,或者叫买房中省的选择,市的选择,区的选择,规划区域的选择等】。打个擦边球【点到为止】:深圳前海的公寓全国性的流通、、、

房地产不动为动是伪命题,房子本身就是不动产,动的只是影响房价价值的经济基数变化,政策变化,区域变化。人的选择只能在区域变化中淘宝,政策变化中调整,经济变化中观察和参考,仅此而已。

没有卖不出房,只有卖不出房的人,房是用来住的,房子应该有它该有的居住属性例如:教育、交通、医疗、通勤、环境、民生等。时间的推移让正常的属性从无到有,利益获得者就能产生的奇欲,这是现实也是一种大多数人接受的现实,房子是用来住的看来很简单其实也不简单。正常人接受的不能接受奇欲一定要注意,一种脱离现实利益和诱惑被无限放大的欲望一定谨慎,一定要做好风险评估。【点到为止】

房地产的A在房地产一路高歌中,享受红利期饕鬄美食的多数人已经财富自由;房地产的B在适当的时候享受到了红利,生活相对自由;房地产的C是勤劳的小蜜蜂,可能为了换房或者还房贷开心的过着每一天,他可能已经比身边人过得好很多;房地产的D可能也在计划,可能赚钱的速度都被红利期淹没覆盖,窟窿越来越大,很多人只能选择时间换取空间,对于同样是D的我分享一段话:不能为了买房而买房,红利错过,买房需要做好计划,正确的计划,已经错失一大步,不能在继续错走,千万不能成为最终弱势的买单者,让不动产变成真正的不动【点到为止】。

三句领悟分享:【自住买自己能住的房,自住加投资买自己能住他人也能住的房,投资买别人能住的房】

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