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房产按揭贷款100万,相同利率,利息或差35万的原因在这里
发布时间:2020-03-25 18:32 来源:互联网 点击次数:

生活中,每个人都希望有个稳定的住所,尤其是外出打工一族,似乎在异乡有一处固定的房子,就相当于有个稳定的家,才能真正找到归属感。

为此,我们拼尽全力工作赚钱,拿出毕生积蓄,甚至还有父辈们的支持赞助,在异乡购房。

尤其是在一二线城市,非本地户籍的外来人员,还需要满足在预购房所在城市的2-5年的社保。

当好不容易获得了购房资格,准备好买房的资金后,于是开启新房摇号选房,跟随房产中介看二手房等等。

当我们日夜奔走,千挑万选,终于看到一套满意的房源决定出手购买。接下来我们多数人要面对的,就是买房按揭贷款的问题。

通常除非是我们家里有矿,抑或是行业顶尖精英者,或者有幸成为暴发户。一般来说,若购买一二线城市的房子,我们普通人多数还是摆脱不了需要按揭贷款的命运。

那么关于房产贷款,其中最重要的是利息和还款方式,这些跟我们的钱袋子息息相关,它们的具体差异如下:

通常,在银行按揭贷款,分为商业房贷,公积金贷款,组合房贷三种,前面两种很好理解,组合贷款就是商业房贷与公积金贷款两者相结合的贷款方式。

一般而言,多数都是以商业房贷为主,当然若有购房所在地缴纳的公积金,优先以公积贷款为主。需要注意的是,公积金购房贷款是有限额的。

公积金贷款来购房不仅利率低(商业贷款基准年利率是4.9%,公积金贷款是3.25%),而且可以一次性提取公积金卡中的余额(含公司和个人的部分),提取时需要出具房产证和身份证等资料。

并且之后可以凭借购房按揭合同及个人资料,去银行办理公积金抵月供。通常购房按揭合同,是要等按揭贷款批下来后的1-2个月才能拿到,方式上可以去银行自取或者快递,部分银行存在着差异,具体可以咨询银行客户经理。

拿到之后再去银行办理公积金转月供,即您每个月公司和您个人交的公积金款项,可以转到房贷卡上抵扣每个月的房月供。

这样一来,可以减轻房供的压力,一般而言,如果想提前还款的话,建议先还商业贷款,公积金贷款不太建议提前还,因为利率低且可以月供抵扣公积金,若考虑通货膨胀的因素,公积金贷款更没提前还的必要。

那么对于商业贷款有没有必要提前还呢,这个得结合您所选择的还款方式和个人的经济状况来定,身上有现金且没有好的投资项目的话,建议可以提前还,反之则不建议。

按揭房贷款的还款方式分为等额本金和等额本息,期限是1-30年,按揭房贷款,多数人选择都是在10-30年之间。那么这两种还款方式的差异到底在哪里呢,我们一起来看看:

为了便于计算,我们选择以100万为贷款额度,年限选个比较居中的20年,年利率以2020年的基准利率4.9%来举例,实际贷款利率因人而异,多数会比基准利率要高一些:

1)等额本金:这种倾向于前期还款能力较强的人群选择,因为前期还款额较多,后期每月递减。其计算公式为:当月所还款额=剩余未还款额的利息+本金,因为每个月的本金会越还越少,所以自然而然利息也在对应减少。

100万的贷款额,分20年还,第一个月还8250元,后续每个月还款额以17元递减,可参考下图:

2)等额本息:这种倾向于收入稳定的人群选择,因为这种每个月的还款金额是一样的,如图:

通过上面两张图对比,我们会发现,等额本金比等额本息前期所还的本金占比要多,以100万20年来还款的话,利息上少8万(57万-49万)左右,金额越大,节省的利息越多。

一般来说,无论是信用贷款还是房贷,有不少人为了图速度或方便,倾向于选择机构的贷款。在此建议能选择银行的尽量选择银行。

因为利息相差真的不是一星半点,原因在于机构多数是以信用贷的方式来计算房贷利息的,业内也叫平息。

以100万20年的房贷来说,年利率同样是4.9%,以机构的算法,利息就是100*0.049*20=98万,与银行的等额本息的利息都多32万。

而且有些机构放款前期还会扣除前置利息,这种多见于信用贷,不过机构在房产抵押贷也有。以100万放款金额为例,若扣除放款手续费3%,即收到的金额是97万,然而还款还是以100万来还款。

综上,大家在去办理贷款时,不仅仅要问清楚利息是多少,更要知道具体的计算方式和有没有其他费用扣除。至于房贷,直接在网上搜索房贷计算器一查便知,利息及每个月的还款额度是多少,一目了然。

以上参考深圳房产政策的建议,各地略有差异,但大方向相差不大。希望能帮到您,若喜欢欢迎转发分享。图片来源于网络,侵立删,感恩!

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