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全球房地产:英国房价刚性上涨之谜
发布时间:2020-05-24 08:47 来源:互联网 点击次数:

中国内地房地产发展初期学习了香港,香港房地产又深受英国影响,所以分析香港和英国房地产,对于我们读懂中国楼市制度、把握中国房价走势,有重要参考意义。上一集我们详细解读了香港的高房价困境,这一集,我们将以简洁通俗的语言,为您解读英国房价刚性上涨的秘密。

英国的房价上涨有多严重呢?首先,英国房价长期跑赢通胀,领先全球,虽有周期变动,但是总体上涨。1917-2017年,英国名义房价指数上涨888倍,年均涨幅高达7%。1970-2017年,英国名义房价指数上涨52.8倍,明显高于同期的意大利、法国、美国、德国、日本。

整体来看,英国房地产和香港房地产有众多相似之处,二者都深陷高房价的困境。分析其背后的原因,其实也大同小异。人口流入、供地不足、金融自由化,同样是英国房价刚性上涨的幕后推手。

自20世纪80年代以来,英国经济逐渐从“英国病”中恢复平稳上涨,吸引移民持续净流入,人口的持续增加,形成了对房屋的刚性需求,推高房价。

英国80%的土地为私人部门拥有,但是分配严重不均,其中40%的土地集中在贵族手中。对于英国的大地主阶级来说,土地就是社会地位的象征,所以对土地转让的积极性不高。这就导致英国可供建房的土地供给十分有限。

而且,英国特别重视生态保护,设置大量自然保护区和城市绿带,进一步加剧了土地供给的短缺。比如说伦敦,50年来,伦敦周边设置的绿带一直维持良好,而世界上其他国家的城市,比如日本、韩国,城市绿带则不断减少,持续补充开发用地。这也就是东京、首尔大都市圈和伦敦的区别。

自撒切尔夫人执政以来,英国进入金融自由化时代,使得金融服务业成为英国的支柱产业。金融自由化和国家金融地位的重新崛起,大力刺激货币的增长,货币超发成为房价上涨的直接推手。

我们说,英国房价刚性上涨,加重了居民买房的压力,但是,英国房地产的发展却也有值得我们学习的地方。

第一、英国重视生态保护的传统,虽然使土地供给不足,但与此同时,也保护了环境,提高了居民的生存质量。对比我国过去房地产的发展,为了土地财政,到处都在盖房子,出现了多少烂尾楼和鬼城?既浪费了资源,又破坏了环境,值得我们深思。

第二、英国居民虽然买房压力大, 但是,英国的住房品质很高,很有田园特色,而且独户住宅占比很高。即使买不起房,租房住也可以体验都市与田园相互结合的居住环境。相较于我国越盖越高的摩天大楼,英国的房子似乎更加融入自然。不高,现在我们也开始出政策,限制楼层的高度,中国未来的房子,也许会更加注重生活品质。

第三、英国对房产交易环节和持有环节都会征税,交易环节的税收主要是抑制炒作,对于炒房的交易,征税重税。持有环节的市政税,相当于我们所说的房产税,是地方财政收入的重要来源。我国的房地产税收,一直是交易税比较重,限制住房的流通;而房产税却迟迟不出,使得地方政府对土地财政的依赖难以自拔。地王频出,推高房价。

第四、英国居民买房压力比较大, 政府以租赁市场保障居民的居住需求,对于低收入或者失业家庭,会发放租房补贴。而我国的住房租赁市场一直都不太完善,这一点也值得我们借鉴。现在我们也开始提倡租购并举,发展租赁市场的机构管理者,完善发展我国的租赁市场,希望未来租房可以成为我国楼市的重要补充,真正的实行居者有其屋。

有人说:世界上有两大泡沫,一个是美国股市,一个是中国楼市。那么中国楼市到底有没有泡沫?下一集,我们就从美国楼市的次贷危机,看一下房地产泡沫是如何形成,又是如何破裂的,欢迎收看,我们下期再见!

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